📋 重點懶人包 ＋ 如何閱讀本文
翁維隆 Alan・慕義地產
台中頂級房產顧問｜七期專業・0985-004-622
核心重點
- 112年7月1日後簽約的預售屋，禁止換約轉售給第三人
- 112年6月30日前簽約者不受限（不溯及既往）
- 配偶、父母子女、兄弟姊妹之間 → 免申請、直接辦
- 非自願失業逾6個月、重大傷病 → 申請核准後可換約
- 違規每戶罰 50～300萬，可連續處罰；廣告也罰
- 交屋後馬上賣：持有期從登記日算，未滿2年稅率45%
2023年7月1日起，《平均地權條例》修法正式上路，預售屋換約轉售全面叫停。你的合約到底受不受影響？例外條件怎麼用？交屋前想出場還有哪些合法出路？本文結合真實案例，一次完整解析。
這條法規最核心的概念只有一個：「你是什麼時候簽約的？」
2023年（民國112年）7月1日，《平均地權條例》修正案子法正式施行，這一天是判斷你是否受到換約限制的唯一基準。修法的目的是打擊「紅單轉讓」和「預售換約炒房」等投機行為，過去投資客常在預售屋還沒完工前，就把買賣契約轉讓給第三人獲利了結——這個操作從此被徹底封死。
法規不溯及既往，仍可合法轉讓給第三人一次。但接手的新買受人，若在7月1日後再次換約，則受禁令限制。另需確認建商合約是否另有換約限制條款。
原則上禁止換約轉售給任何第三人，在媒體刊登轉售廣告也屬違規。只有符合法定的例外情形（家人、重大事故），才可轉讓。
台中某七期大樓案，屋主 A 先生於 112年3月簽約，想在交屋前（2026年初）轉讓給友人。法規上確實不受限，但翻出合約一看，建商在第14條加了一句：「買受人未經出賣人書面同意，不得將本契約讓與第三人。」
結果就算法規允許，建商也能以合約條款拒絕。最後 A 先生只能繼續持有到交屋，錯過了當時的高點出場機會。
並非所有換約都被禁止。《平均地權條例》設有兩大類例外：「無須申請」和「申請核准後可轉讓」。了解這兩類的差別，是找到合法出路的第一步。
| 類型 | 對象 ／ 條件 | 是否需申請 |
|---|---|---|
| 免申請 |
配偶之間的讓與 直系血親（父母、子女、祖父母、孫子女） 二親等內旁系血親（兄弟姊妹） |
✅ 無須核准，直接至地政事務所辦理 |
| 需申請 |
① 買受人因非自願離職逾6個月未就業，無力繳款 ② 買受人或家庭成員罹患重大傷病（癌症、中風等） ③ 買受人遭意外事故致身心障礙或死亡 ④ 買受人服替代役、召集入伍致無法繳款 ⑤ 房屋因天災毀損無法使用 ⑥ 其他經內政部公告的特殊情形 |
⚠️ 需向縣市地政局申請核准後辦理 每2年以1戶為限 |
台中某新重劃區預售案，買方 B 小姐於 112年8月簽約，總價 1,580 萬。隔年初公司縮編，以非自願資遣方式離職，超過6個月仍未找到工作，無力繳交工程款。
B 小姐備齊勞保失業給付核定書、資遣費明細、工程款繳款紀錄，向台中市地政局提出申請。審核約3週後核准，成功將合約換約給配偶名下，不需要認賠解約，也避開了違規罰鍰風險。
違反換約禁止規定者，按每戶（棟）處新台幣 50萬至 300萬元罰鍰，限期改正；逾期未改正者，得連續處罰，沒有上限。
在網路、社群、平面媒體刊登預售屋轉售廣告，同樣屬違規，亦按戶處罰。哪怕只是在臉書社團貼文「預售屋換約出售，有需要私訊」，也在違規範圍內。
建商若同意或協助買受人違規換約，同樣受到處分。所以就算你找到願意配合的建商，對方也面臨法律風險，實務上不可能同意。
如果你是以公司名義（私法人）購買住宅用預售屋，除了換約禁止外，還有：
過去「公司名義買預售→換約出售獲利」的操作模式，在這套法規下已幾乎完全封死。我在市場上也確實看到部分投資人，因為不清楚這條規定，在法規上路後仍以公司名義購入新案，面臨後續無法處置的困境。
手上有 112年7月1日後買的預售屋，既不符合家人換約、也沒有重大事故，而你又真的需要出場——實務上還是有幾條路可以評估，每條路都有其代價：
最穩妥的方式。完工交屋、辦妥產權登記後，成為正式屋主，之後可自由買賣成屋，市場接受度最高。
需注意：交屋後最好持有2年以上再賣，否則房地合一稅率高達45%（詳見下方稅務說明）。
配偶、父母、子女或兄弟姊妹願意接手，可直接辦理，無須核准，是最快速的合法出場路徑。
注意：接手者同樣受禁令限制，無法再轉售給第三人。且家人日後若有財務壓力，仍面臨相同問題。
主動找建商談解約。建商最多可沒收已繳價金的 15%；若已繳款超過 15%，超出部分需退還。
財務損失確定，但能止損出場。以總價 2,000 萬計算，最多損失 300 萬。解約前請先精算損失金額，與持有成本比較再決定。
部分建商為避免客戶斷頭或大量解約，允許將即將交屋的 A 案，轉換到交屋期更晚的 B 案，已繳款項可抵扣，爭取更多時間籌款。
這屬於建商的彈性配套，非法律權利。不是每家都有，且 B 案條件未必比 A 案好，需仔細評估。
台中北屯重劃區預售案，買方 C 先生於 112年10月簽約，總價 1,350 萬，已繳簽約金 135 萬（10%）。2025年底因換工作需要資金周轉，希望出場。
算法一：解約 → 建商沒收 15% = 202.5 萬，C 先生已繳 135 萬，差額 67.5 萬需補繳，實際損失 202.5 萬。
算法二：硬撐交屋 → 2026年Q3預計交屋，屆時貸款 8 成約 1,080 萬，自備 270 萬。但若房價下跌 10%，市值剩 1,215 萬，解套仍需1-2年。
最後 C 先生選擇硬撐到交屋，並在交屋登記後持有超過2年再出售，稅率從45%降至35%，整體損失相對可控。
這是最多人踩到的坑。你可能覺得「我買了3年了」，但稅務上房地合一稅的持有期間是從完工登記日開始計算，預售屋施工那3年完全不算在內。一旦交屋登記，計時才從零開始。
| 持有期間（交屋登記後起算） | 適用稅率 | 說明 |
|---|---|---|
| 未滿 2 年 | 45% | 幾乎不可能有利潤 |
| 2 年以上，未滿 5 年 | 35% | 需精算是否划算 |
| 5 年以上，未滿 10 年 | 20% | 相對合理 |
| 10 年以上 | 15% | 長期持有優惠 |
| 自住（符合條件） | 10%，享 400萬免稅額 | 最划算情境 |
💡 實際案例試算：2024年9月買預售屋（總價2,000萬）→ 2027年3月交屋登記 → 2027年6月出售。
國稅局認定持有期間：約 3 個月 → 適用 45% 稅率。
假設獲利 200 萬：繳稅 90 萬，實際獲利僅 110 萬，等於辛苦幾年只賺到這樣。
建議：至少持有到登記後 2 年，稅率降至 35%；5 年後降至 20%，出場才比較划算。
這個政策剛上路時，很多人覺得「只是針對投資客」。但隨著 2023、2024 年推案高峰陸續進入交屋期，我在台中市場看到越來越多真實自住需求的買方也開始受到衝擊——不是想炒房，只是人生規劃改變了：換城市工作、家庭增加成員、財務出現狀況，卻發現合約根本動不了。
就台中七期市場而言，這個政策的影響特別複雜。七期預售案均價高，動輒每坪 70～100 萬，一旦被卡住出不了場，面對的是數千萬的資金壓力。我最近接到最多的諮詢，是「交屋快到了，貸款成數不足，又不能換約，該怎麼辦？」這種情況幾乎每週都有。
我的建議是：第一步永遠是確認你的合約簽約日，和合約本文有沒有換約限制條款。如果是 112年6月30日前的，及早評估是否要在成屋前先處置；如果是 7月1日後的，就做好「至少持有到交屋後 2～3 年」的財務規劃，這是目前最穩健的策略。如果財務真的很緊，主動找建商談，越早談越有籌碼——建商也不希望看到大量解約潮。如果想評估你的個案，歡迎直接找我，我來幫你把每條路的數字算清楚。
手上有預售屋，不確定受不受影響、能不能換約、或是哪條出場路徑損失最小——這些都需要針對你的合約內容和財務狀況量身評估，沒有標準答案。
歡迎直接聯繫 Alan，提供免費個案諮詢，把每條路的數字一起算清楚。
💬 LINE 免費諮詢 📞 0985-004-622