很多屋主在簽約前才突然問：「我賣掉這間房，要繳多少稅？」台灣的房地合一稅制度說複雜不複雜，但如果不懂，可能會少算幾百萬的費用。這篇文章會用最清楚的方式，帶你把房地合一稅從頭到尾搞懂。
▲ 房地合一稅懶人包：一張圖看懂稅率與計算公式
🏠 什麼是房地合一稅？
房地合一稅是2016年正式上路的房屋交易所得稅，2021年修正為2.0版本（力度更重）。簡單說：你賣房賺了錢，政府要課稅。
2021年以前台灣賣房的稅制很不完整——土地增值稅和房屋交易所得稅分開算，許多人幾乎可以「無痛獲利」。房地合一稅上路後，房屋連同土地的售出獲利，必須合併計算所得並依持有年限繳稅。
核心觀念
課稅的是「獲利部分」，不是「成交總價」。買貴買便宜、各種可扣費用都會影響你最終要繳多少稅。所以精準計算成本費用，非常重要。
📊 房地合一稅率表（2024最新）
稅率由持有年限決定，持有越久、稅率越低：
| 持有年限 | 一般稅率 | 自用住宅稅率 |
|---|---|---|
| 未滿 2 年 | 45% | 無優惠（視同短期炒作） |
| 2 年以上，未滿 5 年 | 35% | 無優惠 |
| 5 年以上，未滿 10 年 | 20% | 無優惠 |
| 10 年以上 | 15% | 無優惠 |
| 自住滿 6 年（設籍） | — | 400萬免稅，超過部分 10% |
※ 自住優惠：本人、配偶、未成年子女其中一人設戶籍，且該房屋未出租、未供營業使用，持續自住達6年。
🧮 房地合一稅怎麼計算？
計算公式如下：
計算公式
課稅所得 ＝ 成交價 － 取得成本 － 相關費用 － 土地漲價總數額
應繳稅額 ＝ 課稅所得 × 對應稅率
各項目說明：
- 成交價：實際售出金額（依合約為準）
- 取得成本：當初購入的價格（含契稅、印花稅）
- 相關費用：買進賣出的仲介費、代書費、廣告費、裝潢費等（須有憑證）
- 土地漲價總數額：繳納土地增值稅的漲價部分（已另繳土增稅者可扣除）
📌 實際案例試算（持有 3 年，一般戶）
成交價3,500 萬
取得成本（買進價）－ 2,800 萬
仲介費（成交價 2%）－ 70 萬
代書費 + 廣告費－ 10 萬
裝潢費（有發票）－ 80 萬
土地漲價總數額－ 40 萬
課稅所得＝ 500 萬
適用稅率（持有 3 年）35%
🔴 應繳房地合一稅175 萬
✅ 哪些費用可以扣抵？
很多屋主不知道這些費用可以列入扣抵，少報等於自己多繳稅：
裝潢翻修費
泥作、木作、水電、衛浴、地板、隔間、防水工程等「固定不可移動」的工程，須有統一發票。
仲介費
買進和賣出時支付的仲介服務費，買賣雙邊都可列入。
代書費 / 規費
過戶代書費、印花稅、契稅、登記費等行政費用都可扣。
廣告費
委賣期間的廣告行銷費用，須有收據。部分屋主自行刊登廣告的費用也可列入。
⚠️ 注意：這些不能扣！
系統傢俱、冷氣、木地板（可移動）、鋁窗、家電、軟裝、傢俱——這些屬於「可移動」或「易耗品」，不符合房地合一稅扣抵資格。裝潢時記得要求師傅分開開立不同發票，才能清楚認列。
🏡 自住優惠：400萬免稅額怎麼算？
如果你的房子符合「自用住宅」條件，就能適用最優惠的稅率。條件如下：
- 本人、配偶、或未成年子女至少一人在該屋辦理戶籍登記
- 出售前連續持有並居住滿 6 年（不可出租、不可供營業）
- 課稅所得 400萬以內免稅，超過部分僅課 10%
- 每人每生只可使用 一次（搭配重購退稅時可能更划算）
📌 自用住宅試算（課稅所得 700 萬）
課稅所得700 萬
自用住宅免稅額－ 400 萬
實際課稅部分300 萬 × 10%
🟢 應繳稅額30 萬
（一般戶同樣700萬獲利、持有6年）700萬 × 15% = 105萬
📅 什麼時候要申報？
完成房屋所有權移轉後 30天內，必須主動申報並繳納房地合一稅。這跟綜所稅不一樣——不是隔年報稅，是現買現報。
- 未申報：主管機關查得後，除補稅外還會加罰滯報金
- 故意漏報：最重可處3倍罰鍰
- 建議：交屋前就讓代書預估稅額，避免驚嚇
💡 常見 Q&A
繼承或受贈的房子，也要繳房地合一稅嗎？
繼承的房子，持有年限從被繼承人取得日起算。受贈的房子，則從受贈日起算，稅率依持有年限計算。若直系親屬贈與（如父母→子女），須先申報所得稅，再另計房地合一稅。
持有十幾年的老房子，還需要繳房地合一稅嗎？
要看取得日期。2016年1月1日以前買入的房子，原則上適用舊制（土地增值稅+房屋交易所得稅），不適用房地合一稅。但2016年後買入、或繼承、受贈日在2016年後的，都要適用房地合一稅。
公司名義買的房子，稅率一樣嗎？
不一樣。個人適用上述稅率（15%~45%）；法人（公司）名義買入的房地，一律課徵45%，無任何持有年限優惠，也沒有自用住宅的400萬免稅額。這是房地合一2.0特別加重法人持有的部分。
持有期間房子出租，還能用自用住宅稅率嗎？
不行。自用住宅的條件之一是「未出租、未供營業使用」。若持有6年間有出租紀錄，就無法主張自用住宅優惠稅率，必須以一般持有年限稅率計算。