2024年9月，央行推出第七波信用管制，讓很多高資產族群的第2、3間購屋計畫直接受衝擊。但限貸令影響的是「貸款成數」，不是你買房的能力。聰明的做法是調整策略，不是放棄。
限貸令到底限制什麼？
| 情況 | 限制前 | 限制後 | 差距 |
|---|
| 名下第1間（無房者） | 最高貸8成 | 8成（不變） | — |
| 名下第2間（已有1間） | 最高貸7成 | 最高貸5成 | 差2成 |
| 名下第3間以上 | 最高貸6成 | 最高貸4成 | 差2成 |
| 高價住宅（6,000萬+） | 最高貸6成 | 最高貸4成 | 差2成 |
| 商用不動產（店面/商辦） | 最高貸7成 | 最高貸6～7成（不受住宅限貸令） | 不受影響 |
實際資金衝擊
以4,000萬物件為例：原本8成可貸3,200萬（自備800萬）→ 限貸令5成只能貸2,000萬（自備2,000萬）。自備款需求從800萬暴增至2,000萬，多出1,200萬的資金壓力。
高資產族群的4大應對策略
STRATEGY 01
轉向商用不動產配置
店面、商辦、土地不受住宅限貸令直接約束，可貸6～7成，且可用企業名義持有。對想做資產配置的族群，現在反而是佈局商用的好時機。適合：有現金流、想收租增值的族群。
STRATEGY 02
提高自備款比例
若執意買住宅，提前盤點可動用的流動資產。股票、基金、保單解約金、存款都是來源。有些客戶會選擇以LOC（不動產信用額度）從既有房產抽取資金補自備款。
STRATEGY 03
先賣後買、名下歸零
若名下已有1間，考慮先賣再買。名下無房時購買新物件，回到第1戶的8成貸款條件。代價是需要過渡期租屋，但資金壓力大幅減輕。適合：換屋族、不急著時機的族群。
STRATEGY 04
信託或企業名義規劃
部分高資產族群透過家族信託、持股公司等方式持有不動產，分散個人名下房產數量。此方式涉及稅務與法律，需專業顧問評估，並非每個人都適合，請謹慎評估。
什麼時候轉買商用比較划算？
以下情況可以認真考慮商用配置：
- 已有2間以上住宅，限貸令讓第3間自備款壓力太大
- 有閒置資金想收租，商用租金報酬率通常高於住宅
- 有實體事業需求，自用店面或辦公室，買比租更划算
- 企業主想用公司名義持有，可抵扣折舊費用、進項稅額
- 看好特定地段長期增值，七期商圈稀有店面，土地稀缺性強
常見問題
Q：限貸令規定第幾戶開始受影響？
2024年9月央行第七波信用管制，名下有房屋者購買第2戶起，貸款成數上限降至5成，且無寬限期。高價住宅（台北市7,000萬以上、其他地區6,000萬以上）另有更嚴格規範。
Q：商用不動產真的不受限貸令影響嗎？
正確。限貸令主要針對「住宅用途」不動產。商業用途的店面、辦公室等，適用商業不動產貸款，不直接受住宅限貸令約束，通常可貸6～7成。
Q：我想換屋，從小換大，限貸令會影響我嗎？
「先買後賣」名下同時有兩間時，新購會受限貸令（最多貸5成）。「先賣後買」名下無房時購買，回到第1戶8成條件。換屋策略的選擇對資金需求影響很大，建議提前規劃。
Q：有沒有可能限貸令會放寬？
央行會視房市狀況動態調整。短期內（2026上半年）預期維持現況。長線而言，等到市場出現明顯降溫，才可能逐步放寬。現在做決策不應賭政策轉向，而是以現行條件做最佳規劃。
Q：想了解商用配置，要怎麼跟Alan諮詢？
直接致電 0985-004-622 或來訪台中市西屯區惠中路二段61號慕義地產旗艦店。Alan親自接洽4,000萬以上的案件，不假手助理。