重購退稅完整攻略
條件、試算、先買後賣 vs 先賣後買全解析

換屋族最常問的一個問題是：「我把這間房賣掉，要繳房地合一稅，但如果我要換更大的房子，可以退稅嗎？」答案是：可以——這就是「重購退稅」制度，搞懂它，換屋成本可能直接少掉幾十甚至幾百萬。

🏠 什麼是重購退稅？

重購退稅正式名稱是「自住房地交易重購退稅」，規範在所得稅法第4條之5。簡單說：你賣掉自住的舊房、再買一間新房，在符合條件下，賣舊房繳的稅可以退還給你。

這個機制的立法精神是「換屋不應該被課重稅」——如果你是真正的自住族，只是換一個更適合的居住空間，政府不希望房地合一稅成為換屋障礙。

✅ 申請資格：四大條件

• ①自住條件：出售的舊房，必須是本人、配偶、或未成年子女設戶籍的自用住宅，且持續居住未出租、未供營業。
• ②2年內完成重購：不論是「先賣後買」或「先買後賣」，舊屋出售日與新屋購入日的時間差，不超過2年。
• ③新購也是自用：重購的新房，同樣必須做為自住用途（登記戶籍、自住居住）。
• ④大換大，或大換小部分退稅：新購總價 ≥ 舊屋售出總價 → 全額退稅；新購總價 < 舊屋售出總價 → 依比例部分退稅。

🔄 先賣後買 vs 先買後賣

這是換屋族最常問的策略問題。兩種順序都合法，但資金壓力和稅務影響不同：

🧮 退稅金額怎麼計算？

退稅金額取決於「大換大」還是「大換小」：

📋 申請流程與所需文件

• 1
  完成新舊屋買賣（2年內）

  先賣後買：賣屋完成後，在2年內完成新屋購買。先買後賣：新屋購買後，在2年內完成舊屋出售。
• 2
  繳納（或申報）舊屋房地合一稅

  先賣後買者：在賣屋後30天內申報並繳納房地合一稅，保留繳款收據。先買後賣者：賣屋申報時一併申請退稅（可暫不繳稅，等退稅計算完成再補繳差額）。
• 3
  準備申請文件

  ①舊屋房地合一稅申報書及繳款書 ②新舊屋買賣契約書 ③新舊屋建物謄本或所有權狀 ④新舊屋戶籍謄本（證明自住設籍）
• 4
  向主管稽徵機關提出申請

  至戶籍所在地的國稅局所轄稽徵所提出申請，填寫「自住房地交易重購退稅申請書」，一般建議請代書代為辦理，減少漏件風險。
• 5
  等待退稅撥款

  稽徵機關審核通過後，退稅金額會退入申請人帳戶，通常需等待數週至數月不等。

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